空き家を相続したら｜3000万円特別控除・売却・管理・放置リスクを解説

公開日: 2026/5/9

本記事の情報源について

法務省・国税庁・裁判所・日本年金機構・金融庁等の公的機関の情報をもとに作成しています。内容の正確性に努めていますが、法令は改正される場合があります。具体的な手続きについては最新の公的情報をご確認のうえ、司法書士・弁護士・税理士等の専門家にご相談ください。

空き家を相続したら最初にやること3つ

相続した空き家を放置すると、管理コストや法的リスクが積み重なります。まず現状把握から始めましょう。

⚠ 注意：2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。

空き家をどうするかは「売却」「賃貸（リフォームして貸す）」「維持管理（暫定保有）」の3択になります。それぞれのメリット・デメリットを整理しましょう。

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例（空き家特例）を受けられます。2023年改正により適用期限が2027年12月31日まで延長されました。

ℹ 補足：2023年12月31日までだった適用期限が、2027年12月31日まで延長されました。また2024年以降は、売却後に買主が耐震改修・取り壊しを行う場合も特例対象になりました（売主が申告時に証明書を添付する必要あり）。

空き家を保有し続ける場合、毎年の固定資産税と維持管理費が発生します。特に「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が外れて税額が最大6倍になる可能性があります。

老朽化した空き家を放置すると、市区町村から「特定空き家」に指定されることがあります。指定後は固定資産税の優遇がなくなり、最終的には行政代執行で解体される場合もあります。また一部の自治体では「空き家税（空き家等対策税）」の導入が進んでいます。

⚠ 注意：放置すると税負担増加・近隣への損害賠償リスク・解体命令と連鎖的にリスクが拡大します。早めに方針を決めることが重要です。

2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年4月以前に相続した不動産も対象となりますので注意が必要です。

昭和56年5月31日以前に建築・区分所有建物でない・相続開始直前に被相続人が一人で居住、などの要件を満たす必要があります。要件を満たせば、売却益から最大3,000万円を控除できます。適用期限は2027年12月31日までです。

固定資産税は市区町村が評価した「固定資産税評価額」に税率（標準税率1.4%）をかけて計算します。住宅が建っている土地は「住宅用地特例」で最大1/6に減額されますが、特定空き家に指定されると特例が外れます。

築年数・立地・自分の活用意向によって異なります。旧耐震基準の建物は賃貸需要が低く、リフォーム費用も高額になりやすいため、売却+3,000万円特別控除の活用を検討するのが一般的です。賃貸は管理手間と空室リスクも考慮してください。

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