小規模宅地等の特例で土地評価80%減｜要件・計算例・注意点

小規模宅地等の特例とは

被相続人が住んでいた土地・事業に使っていた土地などを相続したとき、一定要件を満たせば土地の評価額を最大80%減額できる制度です。相続税の課税対象が大きく圧縮され、自宅を手放さずに済む救済的な仕組みです。

3類型と減額割合・面積上限

用途によって減額割合と適用できる面積の上限が異なります。

特定居住用（自宅）の適用要件

最もよく使われる特定居住用は、誰が相続するかで要件が変わります。

• •配偶者が取得：無条件で適用（同居・別居問わず）
• •同居親族が取得：相続税申告期限まで居住＋所有を継続
• •別居親族（家なき子）：被相続人に配偶者・同居親族がいない＋取得者が3年以上借家暮らし等の要件

具体的な計算例

自宅土地が240㎡・評価額6,000万円のケース。被相続人と同居していた長男が相続したとします。

• •面積240㎡は上限330㎡以下のため全面積に適用可
• •減額額 = 6,000万円 × 80% = 4,800万円
• •課税対象額 = 6,000万円 − 4,800万円 = 1,200万円
• •つまり評価額が6,000万円から1,200万円に圧縮

申告期限まで売却・転居しないこと

特定居住用と特定事業用の特例を受けるには、相続税の申告期限（10ヶ月）まで土地を所有し続け、かつ自宅なら居住・事業用なら事業を継続している必要があります。途中で売却・転居すると特例は受けられません（配偶者を除く）。

複数の宅地がある場合の調整

自宅と事業用の両方を相続するなど複数の宅地を持つ場合、面積の調整計算が必要です。特定居住用330㎡と特定事業用400㎡は併用可（合計730㎡まで）ですが、貸付事業用と併用する場合は調整式があります。

• •特定居住用 + 特定事業用 → 完全併用可（最大730㎡）
• •貸付事業用との併用 → 調整式により面積が圧縮される
• •どの土地に特例を使うかで税額が大きく変わるため、税理士のシミュレーションが有効

申告に必要な書類

特例適用には申告書のほか、要件を証明する書類の添付が必要です。

• •戸籍謄本・住民票（同居の証明）
• •遺産分割協議書または遺言書
• •申告期限後3年以内の分割見込書（協議未了の場合）
• •家なき子の場合：賃貸借契約書など居住実態の証明