相続登記をしないとどうなる｜10万円以下の過料・売却不可・追加トラブル

相続登記は2024年4月から義務化された

2024年4月1日施行の改正不動産登記法により、相続によって不動産を取得した相続人は『相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内』に相続登記を申請することが義務付けられました。それまでは任意でしたが、義務化により未登記の不動産には罰則が課される可能性があります。

罰則：10万円以下の過料

正当な理由なく相続登記を3年以内に申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は罰金とは異なり前科にはなりませんが、行政罰として支払い義務が発生します。法務局が登記の遅延を把握すると、登記官から催告書が届き、それでも対応しない場合に裁判所が過料を決定する流れです。

• •対象：相続人または遺贈による所有権取得者
• •期間：取得を知った日から3年以内（過去の相続は施行日から3年）
• •金額：10万円以下（個別ケースで決定）
• •催告：いきなり過料ではなく、まず法務局からの催告がある

売却・担保設定ができない実害

罰則以上に大きな実害は、登記簿上の名義人が亡くなった人のままだと、その不動産を売却・贈与・担保設定できないことです。これは義務化の前から存在していた事実上の制約で、相続登記しないことで時間とともにさらにトラブルが膨らみます。

• •売却：買主が現れても所有権移転登記ができず取引が成立しない
• •担保設定：銀行融資の担保にできない
• •賃貸契約：トラブル時の所有者特定が困難
• •解体・建替：所有者全員の同意が必要だが特定できない

放置するほど大変になる『数次相続』

相続登記をしないまま長期間放置すると、相続人がさらに亡くなり、孫・ひ孫が相続人になる『数次相続』が発生します。すると関係相続人の人数が大幅に増え、遺産分割協議の合意形成が困難になります。

• •例：父の不動産を相続登記せず → 母が亡くなる → 兄弟が亡くなる → 兄弟の子（甥・姪）も相続人に
• •戸籍の取り寄せ範囲が爆発的に拡大
• •面識のない遠縁の親戚が相続人になり連絡が困難
• •1人でも反対すると遺産分割協議が成立しない

暫定対応：相続人申告登記

本格的な相続登記がすぐに難しい場合は、簡易的に『相続人申告登記』だけでも先に行うことができます。これは『自分が相続人である』ことを登記簿に記載するもので、これによって過料を免れることができます。後で本格的な相続登記を行う必要は残ります。

• •戸籍謄本など最小限の書類で申請可能
• •登記費用が安い
• •義務違反の過料は回避できる
• •ただし所有権の移転は反映されないため、売却等はできない

費用と期間の目安

相続登記にかかる費用は不動産の評価額と依頼先によって異なります。

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